Il contratto a canone concordato è una delle formule più impiegate nella formalizzazione degli accordi sugli affitti degli immobili.
Il motivo principale di questa consuetudine è il fatto che contratto canone concordato prevede dei vantaggi fiscali sia per il proprietario sia per l’inquilino della casa in locazione.
Il contratto concordato cedolare secca prevede dei limiti massimi e minimi del canone di locazione e delle condizioni sulla durata che lo rendono favorevole per le parti contraenti.
Scopriamo insieme nel dettaglio il funzionamento cedolare secca e le agevolazioni fiscali di cui si può beneficiare.
Come funziona il contratto a canone concordato
Attivare una locazione a contratto a canone concordato è una soluzione differente a quella del contratto di affitto a canone libero. Infatti quest’ultima soluzione prevede:
- il canone di affitto può essere deciso liberamente tra le parti contraenti;
- la durata è fissata dalla legge secondo la formula del 4+4 anni.
Invece, il contratto canone concordato ha come caratteristiche principali quelle di:
- avere un canone di locazione inferiore a quello di mercato, fissato dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini, o in alternativa dal Comune di appartenenza, che si accordano per determinare valore massimo dello stesso da non oltrepassare in base alla zona ed alle caratteristiche dell’immobile;
- la durata è stabilita nella formula 3+2.
Il canone concordato riguarda gli immobili a uso abitativo e la Legge stabilisce che debba essere registrato all’Agenzia delle Entrate.
Come si può intuire dalle peculiarità descritte in precedenza, il canone concordato non può essere determinato liberamente dal proprietario dell’immobile ed il suo calcolo è il risultato di alcune variabili che possono cambiare da Comune a Comune come:
- della superficie calpestabile della casa;
- della la presenza di balconi e ascensori;
- la zona di appartenenza;
- il numero di persone che vanno ad abitare nell’immobile affittato.
Il contratto a canone concordato dura 3 anni che possono essere rinnovati in automatico per altri due e terminato il primo rinnovo, si può prolungare ogni 2 anni a meno di risoluzione. Il suo rinnovo può essere fatto anche cambiando le condizioni dell’accordo, passando anche al canone libero, anche se l’eventuale nuovo corrispettivo non può oltrepassare il 75% del canone concordato che lo precede.
Il recesso del contratto canone concordato per l’affittuario è libero se questo è previsto dall’accordo altrimenti bisogna dimostrare la giusta causa ed i tempi di preavviso nella comunicazione al proprietario dell’immobile.
Invece, il proprietario può disdire il contratto a canone concordato solo dopo la fine dei primi 3 anni per le seguenti motivazioni:
- richiesta della disponibilità dell’immobile;
- ristrutturazione della casa;
- vendita dell’appartamento;
- il locatario non utilizza l’immobile.
Per poter risolvere il contratto concordato cedolare secca il locatore deve inviare una PEC o una raccomandata A/R al locatario con un preavviso di sei mesi.
Le agevolazioni fiscali: il contratto di locazione a canone concordato cedolare secca
Le agevolazioni fiscali per il contratto di affitto con cedolare secca a canone concordato sono:
- cedolare secca canone concordato pari al 10% di aliquota, più bassa rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF a scaglioni dell’imposta sostitutiva IRPEF, delle addizionali, dell’imposta di registro e di bollo previste sul contratto di affitto;
- riduzione del 30% della base imponibile IRPEF;
- 70% di base imponibile per l’imposta proporzionale di registro;
- riduzione al 25% dell’imponibile dell’IMU nazionale e locale per il locatario ed il locatore.
Il contratto di affitto concordato con cedolare secca è applicabile solo per i Comuni che:
- hanno problemi di soluzioni abitative;
- hanno subìto eventi naturali disastrosi o con grande densità abitativa;
- per i contratti per gli studenti, durata da sei a trentasei mesi, e quelli di carattere transitorio, durata da uno a diciotto mesi.
Per la cedolare secca dei contratti attivati dopo il 16 gennaio 2017 e non stipulati mediante le associazioni di categoria, serve l’attestazione del contratto.
La cedolare secca deve essere corrisposta con il Modello 730, il Modello Redditi Persone Fisiche o con F24 entro il 30 novembre se la somma da riconoscere è al di sotto dei 257,52 euro, in due rate se è superiore a tale importo. In quest’ultimo caso la prima rata del 40% dell’importo dovuto dovrà essere pagata entro il 30 giugno, la seconda pari al 60% entro il 30 novembre.
Per l’inquino, invece, sono previste alcune agevolazioni fiscali se a lui è intestato il contratto di affitto e la casa è una abitazione principale. La detrazione fiscale prevista può essere ottenuta presentando il Modello 730 e compilando la Sezione V del Quadro E, Rigo 71 ed inserendo:
- il codice 2 nella colonna 1 per chi detiene il contratto di locazione;
- il numero di giorni di utilizzo dell’immobile in affitto nella colonna 2;
- nella colonna 3 la percentuale di titolarità del contratto canone concordato.
La detrazione IRPEF spettante per il locatario che ha un immobile a lui affittato per i primi 3 anni del contratto a canone concordato sarà di:
- 495,80 euro se egli ha un reddito annuo inferiore a 15.493,71 euro;
- 247,90 euro se il suo reddito annuo è compreso tra 15.493,71 euro e 30.987,41 euro.
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